미국에서 집구매하는 방법 및 절차 그리고 유의 사항을 살펴보자.
(1) 원하는 집을 인터넷으로 찾아본다
Zillow.com이나 Realtor.com 등을 통하여 장소 (지역), 가격, 집의 타입등을 조사해 본다.
(2) 부동산 에이젠트의 선정한다
부동산 에이젠트를 여러명 만나보고, 자신에게 적당한 사람을 고르면, 전문가의 충고나 조언을 얻을 수 있다. 에이전트가 셀러(Seller)와 바이어(Buyer) 중간에서 일하는 경우도 있는데, 되도록이면 바이어(Buyer) 입장에서는 바이어 (Buyer) 만을 위해 일해 줄 에이전트를 고용하는 것이 현명하다. 지역정보에 밝은 좋은 에이젠트의 선정이 승패의 열쇄가 된다. 에이젠트를 선정 했다는 서류에 사인인해야하는 경우도 있다. 한국사람이 한국사람의 에이젠트를 선정 했을 경우에는 이런 서류를 작성하지 않는 경우도 있다.
(3) 융자 회사를 선택한다.
은행 또는 크레딧 유니온과 같은 융자를 받을 수 있는 곳에 가서 주택구매의사를 밝히면, 자신의 크레딧, 수입, 예금, 현금, 등의 조사에 들어가고, 곧 얼마의 이자률에, 얼마까지 융자를 얻을 수 있는지를 알려 준다. 거래하고 있는 은행에서도 융자를 해준다. 상담을 하여 이자률과 융자가능 금액을 알아 본다.
(4) 다운페이할 돈을 준비 한다.
보통 5% ~ 10 % 의 다운페이를 하고 구입하지만, 전혀 다운페이를 하지 않고도 구입하는 경우도 많이 있다. 그러나 20% 이하의 다운페이를 할 경우 페이먼트에 대한 모게이지 보험( PMI )에 들어야 하므로 추가 경비가 들어가게 되므로 20%를 하는 것이 좋다.
(5) 융자를 받을 수 있다는 약속 ( Pre-Approved ) 서류를 받아 두어야 한다.
(6) 원하는 집을 선택한다.
부동산 에이젠트와 같이 여러 곳의 집을 보러 다닌다. 마음에 속드는 집을 찾았드라도, 절대로 셀러(Seller) 에게 집이 마음에 든다고 하지 말고, 조그마한 흠집을 찾아 그런 것을 말해야 한다. << 가격 흥정시 필요함 >>
아무리 좋은 집이라도 집 모게이지를 갚기에 허덕이는 생활을 해야 한다면, 과감하게 포기하라.
나중에 팔 때 아무 문제가 없이 쉽게 팔 수 있는 집인가를 확인해야 한다.
(7) 오퍼 ( Offer ) 를 넣는다.
원하는 집을 찾았으면 적당히 깍은 금액( 보통 5% 정도 ) 으로 오파를 넣는다. 오퍼를 넣을 때 주변 지역에서 팔린 비슷한 조건의 집들을 비교해 보아서 적절한 가격으로 오퍼를 넣는 것이 중요하다. 리스팅 가격은 셀러가 받고 싶은 가격이므로, 참고로 하지만, 집을 사고자 하는 자신이 정확하게 다시 한번 조사를 해 보는 것이 좋다.
오퍼를 넣을 때 빠뜨리지 말고 넣어야 하는 것이 컨틴전시( Contingency )인데 조건부 조항을 삽입하여 안전한 계약을 하게 한다.
- Mortgage Contingency: 집의 감정가격이 구입가격보다 낮을 경우등,,,융자에 관해 문제가 발생하면,,,,아무런 문제없이 계약을 파기 할 수 있다.
- Inspection Contingency: 인스펙션 전문가가 조사한 후집의 상태가 좋지 않으면 계약을 파기 할 수 있다.
- Property Sale Contingency: 지금 살고 있는 집이 팔려야새 집을 사겠다는 조건이다.
(8) Purchase Agreement를 작성 한다 10장 정도 되는데,,,,,, 다음과 같은 내용이 들어 있다.
대충 쭉 읽어 보고 사인(Sign) 하면 된다.
- EMD ( Earnest Money Deposit : 보증금 )을 내야 한다. 보통 $5,000에서 $10,000 정도 하면 된다. 이 보증금은 바이어(Buyer)의 잘못으로 계약이 파기되면 찿을 수 없다.
- 구매하고자 하는 금액 ( Purchase Price )를 적어 넣어야 한다.
- COE ( Close Of Escrow : 계약 종료일 / 크로싱 날짜 / 보통 이사 하는 날짜 )를 정해야 한다.
- 홈 인스펙션은 언제까지 요금은 누가 지불한다는 것을 작성한다.
- 최종적인 Walk Through 는 언제 한다는 것을 명시한다.
- 냉장고와 세탁기등의 사항을 명기해야 한다. ( 설치 하여야 한다 등등 )
(9) 쌍방 ( Seller & Buyer ) 의 합의에 따라 Legal Binding Contract를 작성한다
1) 쌍방 (Seller & Buyer)이 합의한 금액이 적혀있다.
2) 1장 ~2장 인데 쭉 한번 읽어보고 사이(Sign) 하면 된다.
(10) 타이틀( Title ) 서치를 한다. ( 한국의 경우 등기부를 열람하는 것과 같다. )
집을 사기전에 Title 에 저당 잡힌 것은 없는지,
어떤 조건이 붙어 있는 것은 아닌지, Clear 한 상태인지 반드시 확인해야 한다.
(11) 인스펙션( Inspection )을 받도록 한다.
홈 인스펙션은 에스크로 시작일로부터 약 10일 ~ 15일 후에 하게 되는데,
집을 구입하는 셀러(Seller) 가 집에 대한 전문적인 지식도 부족하고,
구석구석 다니면서 잘못된 것을 찿아내는 것이 어려우므로
이런 검사를 잘 하는 자격증이 있는 검사자를 선정하여 검사하도록 하면 좋다.
꼭 해야 하는 의무 조항은 아니다.
인스펙션을 할 때는 꼭 참석하는 것이 좋다.
집의 결함을 알려주고, 집에 대한 일반적인 상태에 대해 설명을 들을 수 있다.
되도록이면 인증된 인스펙터 조합회에 소속되어 있는 사람이 좋다.
Fee 는 집을 사는 (Buyer) 가 내는데 집 크기에 따라 보통 $300 ~ $400 정도 한다.
결과 보고서 ( Inspection Report )를 보고,
수리해야할 것이 많거나 심각하면, 가격 조정을 다시 할 수 있으며,
심각한 결함이 있다면 계약을 파기할 수 있다.
집을 검사해 주는 Inspector 직업도 돈을 많이 벌고, 나쁘지 않는 직업이다.
업무를 가르켜주는 학교가 있는데 교육을 받고 시험에 합격하면 자격증을 준다.
안내 웹 사이트는 www.ashi.com 이다.
(12) 렌더가 Appraiser ( 감정인 ) 을 고용해서 집 가격을 감정한다.
이 감정가를 통해 집 가격이 적절한 수준인지 알게 될 것입니다.
집 값을 감정하는 경비는 셀러(Seller) 가 부담한다.
만약 집 감정가가 구입가보다 적게 나오는 경우는
은행(융자 회사) 에서 감정가 만큼의 돈을 융자해 줄 것입니다.
(13) Walk Through 하는날 집의 최종적인 검사를 직접해야 한다.
(14) 주택(집) 보험을 알아보고 가입하여야 한다.
클로징 전에 여러 보험회사에 연락해 보아서 좋은 가격에
커버리지가 좋은 보험을 구입합니다.
보통 자동차와 집 보험을 같이 할 경우 할인 혜택이 있는 경우가 많으므로
자동차 보험 회사에 맏기는 경우가 많다.
(15) 집이 오래 되어서 곧 여기저기 고장 날 것 같으면, 홈 워런티( Home Warranty ) 보험 을 드는 것이 좋다.
집을 구입하여, 자신들도 둘러보고, 전문가에 의한 Inspection 도 하고 또 Walk – Through 할 때 모든 것을 검사한다고 하지만, 처음에는 잘 모르다가, 비가 올 때 보니까 집에 물이 샌다거나,
계절이 바뀌어 에어컨이나 히타가 작동하지 않는다거나 하는 일이 발생한다. 이때 옛날 집 주인에게 문제를 제기하는게 아니라, 홈 워런티 회사에 연락하여 수리를 받도록 해야 한다. 이것은 앞에서 말한 화재등으로 보상을 받는 주택(집) 보험과 다르며, 집 내외부에서 고장이 났을 때 수리를 해주는 홈 워런티 보험인 것이다. 보통 셀러(Seller) 가 집을 팔면서 1년간의 홈 워런티 보험에 가입해 준다. 이것은 바이어(Buyer)에게 좋은 서비스를 제공해 주는게 아니라, 나중에 고장이 나서 바이어(Buyer) 로부터의 골치 아픈 소송을 피할려는 의도이다. 셀러(Seller) 가 제공해 주는 홈 워런티의 기한은 보통 1년이므로 집을 사서 이사 들어간 후 10개월 정도가 되면 집안 구석구석을 점검하여 문제가 있으면 워런티 기간( 1년 ) 이내에 수리신청을 하여야 하고, 1년이 지난 이후에도 계속 가입하고 싶으면 바이어(Buyer)가 같은 회사의 홈 워런티로 갱신하면 된다. 마음에 들지 않으면 다른 회사로 옮겨도 되고, 필요 없으면 가입 하지 않아도 된다. 보통 수준의 홈 워런티는 $200 ~ $400 정도 한다. 회사에 따라 다르지만, 싼 것은 아주 기본적인 서비스만 제공하므로, 에어컨이 고장 나거나, 비가 올 때 지붕에 물이 새거나 하는 것은 제외 될 수 있으므로, 전국적인 체인이 있는 좋은 회사에 보험을 드는 것이 좋다. 아이템에 따라 디닥터블( 보통 $40~$50 )을 물어야 하기도 함으로 계약 조건을 꼼꼼히 따져보고 완벽한 서비스를 받으려면 아무래도 비싼 보험에 가입하는게 좋다. 만약 보일러 또는 히터가 고장 났을 경우,
워런티가 있는 경우 적은 돈의 비용으로 수리를 할 수 있으므로, 필요한 경우라면 워런티 구입을 권하고 싶다.
(16) 에스크로 클로징 준비를 합니다.
서류가 정확하게 되어있는지 확인하고, HUD 에서 나오는 세틀먼트 비용을 미리 받아보고, 비용들이 적절하게 되어 있는지 확인합니다. 다운페이 할 돈, 세금, 보험등 내야 할 비용이 제대로 되어 있는지 봅니다. 클로징 날짜를 기준으로 바이어와 셀러 사이의 여러 가지 비용이 나눠지므로, 날짜에 맞게 정확하게 계산이 되어 있는지 다시 한번 확인 하는 것이 좋습니다.
(17) 에스크로 클로징 비용을 준비해야 한다.
에스크로 클로징 (Escrow Closing ) 비용이라 하면, 에스크로(Escrow)를 끝내기 위해서 드는 모든 비용을 말한다. 주택을 팔거나( 셀러: Seller ), 주택을 구입할 때 ( 바이어: Buyer ), 셀러는 셀러 대로, 바이어는 바이어 대로 각자의 에스크로 클로징 비용을 부담하게 된다. 셀러측의 비용은 항상 바이어측보다 많다고 보면 된다. 셀러(Seller) 의 경우 일반적으로 주택 매매가격의 약 1.2~1.4% 정도의 비용이 소요된다. 그 내용은 다음과 같다.
1~3개월간의 재산세 및 재산세 이전 수수료,
모기지 은행 페이오프와 관계된 비용,
셀러측의 타이틀 보험,
카운티 등기비,
홈 오너 어소시에션 비용,
에스크로를 담당하고 있는 회사의 서비스 등의 일체 비용
터마이트 조사 및 수리비용
홈인스펙션 결과에 따른 수리비용
에이전트의 커미션 비용
바이어 (Buyer) 의 경우
융자 수수료를 포함시켜 약 2.5~3.0 % 정도가 든다.
1~4개월분의 재산세 선지급액,
모기지 은행에 지불하는 이자 선지급액
PMI 2~3달치 선지급액,
1년간의 주택보험 선지급액
에스크로 회사의 서비스 비용과 바이어측의 타이틀 보험비,
Grant Deed 카운티 등록비와 Notary비용,
크레딧 조사에 따른 비용
은행에서의 주택감정비,
은행융자 서류수속비,
융자금액의 약 1포인트에 해당하는 융자 수수료
셀러의 입장에서 주택을 팔려고 준비를 할 때에는
판매가격에만 신경을 쓸것이 아니라,
제반 경비를 제하고 자신의 손에 들어오는 정확한 에퀴티 금액을 산출해 놓아야 한다.
바이어는 주택구입을 위해 오퍼를 넣기 전
다운 페이먼트 이외에 전반적으로 들어가게 되는 모든 비용들을
정확히 준비하여야 주택 구입의 계획을 순조롭게 진행할 수 있다.
이와 같은 제반 비용이 다른 사람에게서 빌린다거나 할 경우에도
차후에 세금보고시 문제가 발생하지 않도록 전문가에게 조언을 구하는게 좋다.
(18) Casher’s check을 발행합니다. 자신의 이름으로 첵을 발행 받습니다.
(19) 이사하는 날 ( 에스크로 크로싱 날 )
만약 살고 있던 집이 안 팔린 상황이면,
청소도 잘해두고, 도난에 대비한 적당한 준비를 해 놓고 떠나야 한다.
(20) 이사와 관련된 사항들,,,,
1) 이사 회사 ( 미리 미리 )를 선정한다. 지금 사는 집에서 나오날과, 새로운 집으로 이사 들어가는 날짜가 안맞아, 창고 시설( Storage )이 필요할 경우에는 적절한 공간을 빌려야 한다. 귀중품이 많을 경우에는 도난이나 분실 가소에 대비하여 보험에 들 것도 생각해 봐야 한다.
2) 이삿짐을 옮길 차량을 빌려야 한다.
3) 헌 집( 살던 집)의 전화나, 전기, 가스, 물, Internet 서비스 등 미리 연락하여 이사 나간 다음날 부터 끊이도록 하는 것이 좋다.
4) 새 집( 이사 가는 집 )의 전화나, 전기, 가스, 물, Internet 서비스 등 미리 연락하여 이사 들어가기 하루전 부터 서비스 되도록 하는 것이 좋다.
(21) 새로 집을 구입하여 이사하고, 살던 헌집을 판다.
경제적으로 좀 여유가 있는 경우,
매물로 나온 좋은 집을 싸게 구입하고, 이사까지 한 후
지금까지 살던 집을 조금 손질하여 천천히 좋은 조건으로 비싸게 파는 것을 말한다.
(22) 랜트 백 ( Rent Back )
지금의 집을 팔고 다른 집을 구입하여 이사를 해야 하는데,,,,,,,
새로 구입한 집의 이사 날짜 ( 클로싱 데이트 ) 는 1~2 개월 남았는데,
지금 살고 있는 집을 팔 때에는, 지금 날짜로 집을 팔고,
새로 집을 싼 바이어 (Buyer) 에게 1~2 개월동안 렌트비를 주면서
내가 이사할 날짜까지 살던 집에서 새들어( 물론 렌트비를 주어야 함 ) 살면 된다.
이럴때에는 부동산 계약서를 작성할 때
렌트 백에 관련된 조항을 확실히 정해두는 것이 좋다.
(23) 브리지 융자
지금 살고 있는 집을 담보로 삼아,
3 개월에서 길게는 5년까지 브릿지융자를 받을 수 있습니다.
이 융자를 받아서 새로 살 집의 다운페이를 하고, 집을 사고 난 후
옛날 집을 팔아 융자금액을 갚는 것입니다.
이런 융자는 이자률도 높고, 수수료도 비싼편이나.
단기간 간단하게 빌려서, 집을 팔고 바로 해결하는 방식이라면 권할 수 있다.
Source: buckeyecenter.com
