소득, 생활비 계산 후 집 구입 예산 정하기, 대출 필요시 사전승인 받아야
주택 구입은 많은 사람들에게 생애 최대 투자인 동시에 처음 생기는 가장 큰 부채이다. 다들 현명한 판단과 결정을 통해 좋은 집을 사고 싶어 하지만 주택 구입 경험이 전혀 없는 첫 주택 구입자들은 집을 사는 과정에서 놓치는 부분들이 종종 있다.
부동산 정보매체 프로퍼티옵서버(Property Observer)가 소개한 첫 주택 구입자들이 범하기 쉬운 실수들과 그를 피하는 방법을 정리했다.
◈ 실수 하나: 재정 능력 점검 없는 주택 쇼핑
첫 주택 구입자가 집 구입 활동에 나서기 전 가장 먼저 해야 할 일이 자신의 재정 능력에 대한 정확한 분석이다.
부동산 구입은 큰 돈이 필요하고 그것도 선불로 요구한다. 재정 능력을 초과해 무리하게 주택을 장만했다가 대출 상환마저 어려워지는 곤경에 빠질 수 있고 담보주택 강제매각(mortgage sale)을 피하려 집을 서둘러 팔다가 금전적으로 큰 손해를 볼 수도 있다.
자신의 재정 능력을 초과하는 주택 구입이 불러오는 결과는 수년 전 발생한 미국의 서브프라임 사태를 통해서도 확인할 수 있다. 하지만 막상 주택 구입에 나서게 되면 본인의 소득과 생활비 분석을 뒤로 한 채 맘에 드는 집을 찾아다니는 데만 열을 올리기 쉽다. 특히 첫 주택 구입자들이 이같은 실수를 흔히 저지른다.
▷ 해법 – “주택 구입에 따른 비용 철저히 계산하자”
주택 구입에 나서기 전 각종 비용을 점검하는 일부터 시작하자.
매월 지출되는 비용 항목을 작성하고 식비와 일반 생활비 외에 정기적으로 지출되는 건강보험료, 할부금, 적금 등을 포함한다.
여기에 주택 구입 후 추가적으로 발생하는 비용도 항목에 함께 적는다. 주택 보험료, 재산세, 주택 수리비, 그리고 타운하우스나 아파트를 구입한다면 관리비도 무시할 수 없는 비용이다.
이러한 것들은 주택 임대 때는 납부할 필요가 없었지만 주택 구입 후에는 피할 수 없는 비용들이다. 따라서 주택 구입 비용에 반드시 포함시켜 예산을 짜야 하고, 이를 간과하면 주택 구입 후 꼭 필요한 생활비를 줄여야 하는 어려움이 뒤따르게 된다.
가구 전체 소득에서 위에서 고려한 각종 비용을 합한 금액을 빼면 매달 상환 가능한 대출 이자와 총 대출 금액을 가늠할 수 있고, 이틀 통해 어느 정도 가격의 집을 살 수 있을지 판단이 서게 된다.
◈ 실수 둘: 대출 사전승인 받지 않고 주택 쇼핑
대출 사전승인(pre-approval)은 주택 구입자들이 간과하기 쉽지만 사실 매우 중요한 부분이다.
예를 들어 30만 달러의 대출을 무난히 받을 수 있을 것으로 미리 판단하고 사전승인없이 주택 구입 계약을 체결했는데, 은행 측에서 대출을 내주지 않으면 주택 구입자는 물론 매도자, 중개인 등 다수가 낭패를 볼 수밖에 없다. 특히 일반적인 계약 취소 조건이 적용되지 않는 매매방식인 경매를 통해 주택을 사려고 할 때 대출 사전승인이 얼마나 중요한지 경험자들은 이해할 것이다.
본인이 생각하는 대출금액을 은행에서 당연히 받을 수 있을 것이라고 확신해서도 안된다. 은행 측이 대출금액 한도를 정하기 위해 주택 구입자의 소득과 담보물 가치, 신용도를 평가하는 시각은 주택 구입자가 생각하는 것과 차이가 날 수밖에 없다.
▷ 해법 – “대출 사전승인 받고 부대 조건도 이해하라”
집 구입에 나서기 전 은행에 대출 사전승인을 신청한다. 사전승인을 통해 얼마를 대출받을 수 있을지 미리 알게 되면 구매 가능한 부동산 범위를 좁힐 수 있어 시간과 에너지 소모도 덜게 된다.
주의할 것은 대출 사전승인을 받았다 하더라도 최종 승인 전에는 사전승인 결과가 얼마든지 번복될 수 있다는 것이다. 예를 들어 대출 최종 승인 직전 고가의 차량을 할부 구입할 경우 비용 증가로 대출상환 능력이 의심돼 승인이 거절되거나 지연될 수 있다.
대출 사전승인 시 구입할 수 있는 부동산 종류를 제한하는 등 각종 부대 조건이 딸려 나오면 이를 놓쳐서도 안된다.
◈ 실수 셋: 주택 구입 희망지역 사전 조사 소홀
주택을 구입할 때 집 자체에 너무 초점을 맞추다 보면 지역에 대한 조사가 소홀해질 수 있다.
지역의 대중교통, 학교, 상가, 혐오시설 등을 제대로 확인하지 않고 집을 구입하면 생활의 불편함을 느낄 수 있고 집을 되팔 때도 어려움을 겪게 된다.
주택의 위치(지역)는 현재와 미래 가치를 결정하는 중요한 요소이다. 많은 사람들이 부동산을 검색할 때 지역을 키워드로 하기 때문에, 비인기 지역에 집을 사게 되면 나중에 집을 되팔 때도 시장에서 크게 주목을 못 받을 수 있다.
▷ 해법 – “지역을 연구하고 개발 동향도 파악한다”
주택 구입 희망지역에 어떤 편의시설들이 있는지 조사하고 출퇴근 시간대 도로 상황도 파악한다.
미래 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 인프라 개발 관련 뉴스는 꼼꼼히 챙긴다. 지역에 앞으로 어떤 변화가 있을지 정확한 예측은 불가능하더라도 몇 가지 간단한 질문들을 가지고 살펴봄으로써 지역 미래에 대해 어느 정도 유추해 볼 수 있다.
만약 집 근처에 빈터가 많이 있다면 조만간 진행될 개발계획이 있는지, 빈터의 개발 용도는 무엇인지 확인하도록 한다,
◈ 실수 넷: 리모델링한 겉모습에 현혹
간단한 주택 업그레이드는 매도자가 주택을 판매하기 위해 흔히 사용하는 방법이다. 지저분한 카펫을 새 것으로 교체하거나 새 페인트를 칠하는 것은 매도자가 큰 비용을 들이지 않고 실시할 수 있는 업그레이드이다.
첫 주택 구입자들은 이같은 간단한 업그레이드에 현혹되기 쉽다. 하지만 집을 볼 때 중점을 두어야 할 것은 그 집이 ‘안정적’이고 ‘건전한’ 상태에 있는지 여부이다.
누수주택인지, 석면자재 문제가 있는지, 부식이 심각한지 등등 구조적인 부분에 초점을 두고 살필 필요가 있다. 주택 유지 관리 경험이 없는 첫 주택 구입자들은 더더욱 주의해야 한다. 구조적 문제가 있는 집은 나중에 이를 수리하기 위해 많은 비용이 들어갈 수 있다.
▷ 해법 – “전문가로부터 건물 진단을 받아본다”
마음에 드는 집을 발견했다면 매매계약서를 작성할 때 건물 점검(building inspection)을 조건으로 넣어보자.
빌더에게 점검을 의뢰해 집에 구조적인 문제가 있는지 확인할 수 있다. 주택 증개축을 미래에 의도하고 있다면, 구입하고자 하는 주택에 그러한 작업이 가능한지도 미리 파악할 수 있다.
특별히 하자가 없고 업그레이드 여지가 많은 주택을 구입해 직접 리모델링을 실시하면 짧은 기간에 주택 가치를 높일 수 있음을 생각하자.
◈ 실수 다섯: 까다로운 주택 구입 조건
주택 구입 조건을 너무 까다롭게 정하면 집을 사기가 어려워진다.
원하는 조건을 다 갖춘 주택을 찾기란 매우 힘들며 더군다나 팍팍한 예산 위에 집을 찾고 있는 첫 주택 구입자에게는 더더욱 그렇다.
주택 구입 기준을 낮추지 않으면 현재 거주 중인 임대 주택의 계약 기간을 연장해야 하고 결국 주택 구입 적기를 놓칠 수 있다. 집값이 계속 오르는 시기에 완벽한 집을 찾느라 시간을 너무 지체하면 부동산 시장에 첫발을 내디디기가 점점 어려워진다.
▷ 해법 – “무엇을 타협하고 무엇을 고수할지 알아라”
세상에 완벽한 집은 없다. 주택의 일부 조건이 맘에 들지 않더라도 첫 주택 구입자가 구입 가능한 집이라면 구입하는 것이 현명한 판단이다.
주택의 페인트 색이나 벽지가 유행에 뒤떨어졌다고 해서 포기하기보단 일단 구입한 뒤 차차 수리해 나갈 수 있다.
만약 주택 구입 조건에서 포기하고 싶지 않은 것이 있다면 고수하되, 그것이 정말 문제가 되는지는 다시 한번 생각해 보라. 평생 한 집에서 거주하는 경우는 사실상 없다. 일단 작은 집에서 시작해 가족 수의 변동에 맞춰 업그레이드 이사를 할 수도 있다.
◈ 실수 여섯: 심사숙고 없는 공동 구입
주택 구입자금 부족 문제를 단번에 해결하기 위해 부모나 형제 자매, 지인과 공동으로 집을 구입하는 일이 다수 있다. 공동 구입은 또 대부분 공동 대출과 연계된다.
공동 구입을 함으로써 서로가 재정적인 면에서 공동 운명체로 묶이게 된다. 다른 이의 재정적 문제가 바로 나 자신의 문제가 될 수 있는 것이다. 공동 소유주 중 누군가 실업자가 되거나 사업에 실패해 경제적으로 곤경에 빠지면 공동 대출 상환 등에 문제가 발생하게 된다.
또 몇 년 후 한 사람은 집을 팔 생각인데 다른 공동 소유주가 계속 집 보유를 고집할 수 있고 누군가 해외로 떠나면서 집을 팔려고 나서는 상황이 올 수도 있다.
▷ 해법 – “보험에 가입하고 비상 자금 조달 계획을 세운다”
여러 명이 공동으로 집을 구입할 때는 비상 자금 조달 계획을 가지고 있는 것이 바람직하다.
갑작스런 실직이나 질병, 부상으로 소득이 줄거나 없어지더라도 대출 상환과 각종 비용 지출을 감당할 수 있도록 소득보상보험(income insurance) 가입도 고려한다. 주택보험(home insurance)과 가재(家財)보험(contents insurance)도 잊지 말고 갱신하도록 한다.
부동산에 대한 미래 계획은 공동 구입자 간에 미리 합의가 되어 있어야 분란을 예방할 수 있다. 공동 구입 과정에서 대출 계약이나 부동산 등기에 대한 합의사항을 변호사가 검토하도록 한다.
Source: hanhodaily.com
